本文摘要：请问1、我们盘算增值税时能否从销项税中扣除全部进项税就是养老部门发生的进项税能否也一起扣除？2、根据财税（2016）36号文件的划定盘算增值税时可以从销售价款中扣除土地款我们是根据返还前的扣还是根据返还后的扣除？3、盘算企业所得税和土地增值税时根据返还前扣还是根据返还后扣？请给予回复并给出详细的执法依据。谢谢！ 问： 我是一家房地产公司通过招拍挂取得土地项目开发共计20万平米其中15万平米为住宅5万平米为矜持用于养老院用房缴纳土地款后政府返还一半土地款用于养老建设补助资金。

请问1、我们盘算增值税时能否从销项税中扣除全部进项税就是养老部门发生的进项税能否也一起扣除？2、根据财税（2016）36号文件的划定盘算增值税时可以从销售价款中扣除土地款我们是根据返还前的扣还是根据返还后的扣除？3、盘算企业所得税和土地增值税时根据返还前扣还是根据返还后扣？请给予回复并给出详细的执法依据。谢谢！

问：我是一家房地产公司通过招拍挂取得土地项目开发共计20万平米其中15万平米为住宅5万平米为矜持用于养老院用房缴纳土地款后政府返还一半土地款用于养老建设补助资金。

(二)属于营利性的或产权归企业所有的或未明确产权归属的或无偿赠与地方政府、公用事业单元以外其他单元的应当单独核算其成本。除企业自用应按制作牢固资产举行处置惩罚外其他一律按制作开发产物举行处置惩罚。

回复机构：安徽省税务局

回复时间：2020-12-25

答：1、凭据《国家税务总局关于公布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收治理暂行措施》的通告》（国家税务总局通告2016年第18号）划定：“第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税根据取得的全部价款和价外用度扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额盘算销售额。销售额的盘算公式如下：

第三十八条 取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一划定交纳的有关用度。其中取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让条约、协议及其增补协议以钱币或者其他形式支付的款子。依据有关土地转让、出让条约、协议及其增补协议政府或有关单元、部门以扶持、奖励、津贴、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。

”

(一)属于非营利性且产权属于全体业主的或无偿赠与地方政府、公用事业单元的可将其视为公共配套设施其制作用度按公共配套设施费的有关划定举行处置惩罚。

销售额=（全部价款和价外用度-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）”

（五）国家划定的其他扣除项目。……

（四）与转让房地产有关的税金。

（三）房地产开发用度。

2、凭据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管划定的通告》（国家税务总局通告2016年第70号）的划定：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

……第十七条 企业在开发区内制作的会所、物业治理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施按以下划定举行处置惩罚：

3、凭据《国家税务总局安徽省税务局关于修改<安徽省土地增值税清算治理措施>的通告》（国家税务总局安徽省税务局通告2018年第21号）划定：“第三十五条 土地增值税清算扣除项目包罗：

第十二条 企业发生的期间用度、已销开发产物计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按划定扣除。

4、凭据《国家税务总局关于印发<房地产开发谋划业务企业所得税处置惩罚措施>的通知》（国税发〔2009〕31号）划定：“第十一条 企业在举行成本、用度的核算与扣除时必须按划定区分期间用度和开发产物计税成本、已销开发产物计税成本与未销开发产物计税成本。

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本包罗：土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、修建安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接用度。

营改增后纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用浅易计税方法的纳税人其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

”

第十八条 企业在开发区内制作的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本其中由企业与国家有关业务治理部门、单元合资建设完工后有偿移交的国家有关业务治理部门、单元给予的经济赔偿可直接抵扣该项目的制作成本抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。”

土地返还款增值税企业所得税土地增值税能否扣除

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